L'essentiel
- La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, généralise l'enregistrement de tous les meublés de tourisme, résidence principale comprise : numéro obligatoire sur chaque annonce, partout en France à l'ouverture du téléservice national, annoncée pour le quatrième trimestre 2026 (la loi fixait le 20 mai 2026 au plus tard). Les décrets n° 2026-196 et 2026-197 du 19 mars 2026 (en vigueur le 21 mars) ouvrent en parallèle aux communes l'accès aux données d'activité des plateformes (« API meublés »).
- Plafond résidence principale : chaque commune peut l'abaisser de 120 à 90 jours par an. Paris applique les 90 jours depuis le 1er janvier 2025 (délibération 2024 DLH 398).
- Amendes relevées : jusqu'à 20 000 € pour fausse déclaration ou faux numéro, 15 000 € en cas de dépassement du plafond, 100 000 € par local en cas de changement d'usage sans autorisation (montant relevé par la loi Le Meur dans le cadre du dispositif répressif local).
- DPE : classe A à E exigée pour toute nouvelle autorisation de changement d'usage, classe A à D pour tous les meublés de tourisme au 1er janvier 2034 (la résidence principale du loueur reste exclue de cette obligation).
- Le point clé : les mesures qui pèsent vraiment (90 jours, compensation, quota) se votent commune par commune. En Île-de-France, votre rentabilité dépend désormais moins de votre bien que de sa mairie.
Même loi, deux réalités. À Paris, un propriétaire ne peut plus louer sa résidence principale que 90 jours par an depuis le 1er janvier 2025, sous peine d'une amende civile pouvant atteindre aujourd'hui 15 000 €. À trente minutes de RER, dans une commune de Seine-et-Marne qui n'a rien voté, le même propriétaire loue toujours dans le cadre national, sans plafond réduit, sans compensation, sans quota. La loi Le Meur est la même pour tout le monde. Son application, non. Et c'est exactement là que se joue votre rentabilité : cette loi ne tue pas la location courte durée, elle déplace sa rentabilité vers les communes qui n'ont pas voté les restrictions.
La loi Le Meur en deux minutes
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, portée par les députés Annaïg Le Meur et Iñaki Echaniz, est souvent surnommée « loi anti-Airbnb ». Son objet réel est plus précis : donner aux maires des outils de régulation des meublés de tourisme, à l'échelle locale. Le texte ne ferme pas le marché. Il crée une boîte à outils, et chaque commune décide de s'en servir ou non.
Ce qui change concrètement :
| Ce qui change | Avant | Depuis la loi Le Meur |
|---|---|---|
| Enregistrement | Numéro exigé seulement dans certaines communes | Obligatoire partout à l'ouverture du téléservice national, annoncée pour le quatrième trimestre 2026, numéro affiché sur chaque annonce |
| Plafond résidence principale | 120 jours par an partout | La commune peut l'abaisser jusqu'à 90 jours par délibération motivée |
| DPE | Pas d'exigence propre aux meublés de tourisme | Classe A à E pour une nouvelle autorisation de changement d'usage, A à D pour tous, hors résidence principale, au 1er janvier 2034 |
| Micro-BIC meublé non classé | Abattement 50 %, plafond 77 700 € | Abattement 30 %, plafond 15 000 € (revenus 2025) |
| Micro-BIC meublé classé | Abattement 71 %, plafond 188 700 € | Abattement 50 %, plafond 77 700 € |
| Dépassement du plafond de jours | Amende civile jusqu'à 10 000 € | Jusqu'à 15 000 € |
| Changement d'usage sans autorisation | Jusqu'à 50 000 € par local | Jusqu'à 100 000 € par local (sanction alourdie par la loi Le Meur) |
Source : loi n° 2024-1039 (Légifrance) et guide pratique des meublés de tourisme, ecologie.gouv.fr, septembre 2025.
Le fonctionnement au quotidien (déclaration, plafond de jours, obligations pratiques, copropriété) est détaillé dans notre guide de la réglementation de la location courte durée. Ici, nous restons sur ce que la loi change, et surtout où elle le change.
Êtes-vous concerné ? Les 5 questions à vous poser
Tout dépend de ce que vous louez, et d'où vous le louez.
| Votre situation | Ce que la loi exige | Le point de vigilance |
|---|---|---|
| Résidence principale (occupée au moins 8 mois par an) | Déclaration avec enregistrement ; plafond de 120 jours par an, que la commune peut réduire jusqu'à 90 | À Paris, 90 jours depuis le 1er janvier 2025 |
| Résidence secondaire ou logement dédié | Enregistrement, plus un changement d'usage si votre commune l'a instauré (depuis la loi Le Meur, le dispositif relève d'une délibération locale ; Paris et la quasi-totalité de la petite couronne l'appliquent) | La compensation, quand elle existe, change toute l'équation |
| Meublé classé | Mêmes obligations, fiscalité plus douce (abattement 50 %) | Le classement ne dispense d'aucune autorisation |
Avant tout projet, posez-vous ces cinq questions, dans l'ordre :
- Le bien est-il votre résidence principale ? Si oui, pas de changement d'usage, mais un plafond de jours. Si non, la suite vous concerne en entier.
- Votre commune a-t-elle abaissé le plafond à 90 jours ? C'est le signal d'une commune qui durcit.
- Votre commune exige-t-elle un changement d'usage, et surtout : avec ou sans compensation ? Une simple autorisation est une démarche. Une compensation (recréer une surface d'habitation équivalente) est un mur financier.
- Votre DPE tient-il le calendrier ? Classe E minimum pour une nouvelle autorisation de changement d'usage aujourd'hui, classe D pour tous les meublés de tourisme, hors résidence principale, au 1er janvier 2034.
- Votre règlement de copropriété autorise-t-il le meublé de tourisme ? Depuis la loi, le copropriétaire loueur doit en informer le syndic, et le sujet est inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante.
Gardez cette check-list : elle vaut pour un bien que vous possédez comme pour un bien que vous visez.
« La location courte durée est morte » ? Non, elle a changé d'adresse
C'est la peur qu'on entend partout depuis fin 2024. Elle mérite une réponse honnête, en deux temps.
Oui, le socle national s'est durci : enregistrement partout, fiscalité micro-BIC moins favorable, DPE à horizon 2034, amendes relevées. Ce socle s'applique à tous, il est absorbable : une déclaration, un numéro sur l'annonce, un diagnostic à anticiper.
Mais ce qui casse réellement une rentabilité, ce sont trois mesures locales : le plafond abaissé à 90 jours, la compensation, le quota d'autorisations. Or aucune de ces trois mesures ne s'applique automatiquement. Chacune exige une délibération de la commune ou de l'intercommunalité. La loi Le Meur n'a pas éteint la location courte durée : elle a redessiné la carte des endroits où elle vaut la peine. Point.
En Île-de-France, la loi Le Meur se joue commune par commune
Voici la carte réelle, telle qu'elle ressort des délibérations communales et des règlements d'intercommunalités que nous avons relevés en juin 2026. Elle bouge en permanence : vérifiez toujours la situation en mairie avant de décider.
Les communes qui ont durci
Paris cumule le plafond de 90 jours et un changement d'usage avec compensation. L'ouest de la petite couronne a suivi la même ligne : Puteaux ajoute la compensation au plafond réduit, Boulogne-Billancourt, Neuilly-sur-Seine, Levallois-Perret, Issy-les-Moulineaux, Courbevoie, Saint-Cloud et Malakoff exigent la compensation. Suresnes reste plus souple : un particulier peut y obtenir, pour un seul logement, une autorisation de trois ans sans compensation, non reconductible. Ailleurs, quelques cas isolés : Fontenay-sous-Bois (compensation depuis le 1er mai 2025), Les Lilas (compensation), Romainville (90 jours), Roissy-en-France (quota d'une autorisation par personne).
Dans ces communes, l'investissement en logement dédié est structurellement pénalisé. C'est la limite honnête de notre thèse : là où la compensation s'applique, l'équation change réellement, et aucun montage ne l'annule.
Le régime intermédiaire : une démarche, pas un mur
La majorité du Val-de-Marne (Vincennes, Saint-Maur-des-Fossés, Joinville-le-Pont, Nogent-sur-Marne, Maisons-Alfort, Charenton-le-Pont, ou encore Vitry-sur-Seine) applique un changement d'usage ou un enregistrement local sans compensation. Même logique à Clichy, à Montreuil, ou à Pantin avec son autorisation temporaire de trois ans. La couronne Disney est dans ce groupe : Val d'Europe Agglomération (Chessy, Serris, Magny-le-Hongre, Bailly-Romainvilliers, Coupvray) demande une autorisation et un numéro d'enregistrement depuis le 1er juin 2024, la compensation n'y visant que certaines ZAC, et uniquement pour les personnes morales.
Une autorisation sans compensation, c'est un dossier à monter, pas un investissement à abandonner. C'est typiquement le travail qu'une conciergerie prend en charge avant la gestion complète : notre analyse du tarif d'une conciergerie Airbnb détaille ce que couvre réellement cette délégation. Le terrain Disney reste, parmi les logements dont nous nous occupons, la zone la plus demandée : voyez notre page conciergerie Airbnb à Serris pour le détail de la zone.
Les communes restées au régime national
Dans une grande partie de la grande couronne, aucune restriction locale ne s'applique aujourd'hui : ni plafond réduit, ni changement d'usage, ni quota. Dans nos relevés de juin 2026 : Bussy-Saint-Georges (sous réserve du zonage de son plan local d'urbanisme), Lagny-sur-Marne, Champs-sur-Marne, Torcy, Noisiel et Lognes côté Seine-et-Marne nord, Provins, Avon, Bois-le-Roi et Barbizon plus au sud, Melun (dont le règlement a été annulé par le tribunal administratif), Rambouillet et Poissy dans les Yvelines. Meaux est dans ce groupe avec une réserve : la commune est habilitée à durcir.
Là, le seul cadre est le socle national : déclaration, enregistrement, fiscalité, DPE à horizon 2034. Détail qui compte, précisé par le guide pratique du ministère : même quand une commune abaisse le plafond à 90 jours, louer sa résidence principale entre 90 et 120 jours ne fait pas basculer le bien dans le changement d'usage, qui reste déclenché au-delà de 120 jours. Le dépassement du plafond fixé par la commune reste, lui, sanctionnable.
Avant de trancher entre deux communes, passez-les au simulateur de revenus locatifs : un expert local vous accompagnera dans l'estimation et ses explications.
DPE, fiscalité, copropriété : le calendrier à retenir
| Échéance | Ce qui s'applique |
|---|---|
| 21 novembre 2024 | Entrée en vigueur de la loi. DPE classe A à E exigé pour toute nouvelle autorisation de changement d'usage. Les nouveaux règlements de copropriété doivent se prononcer explicitement sur le meublé de tourisme. |
| 1er janvier 2025 | Nouvelle fiscalité micro-BIC (applicable aux revenus 2025, déclarés en 2026). Paris passe à 90 jours. À la même date, les logements classés G deviennent interdits à la location longue durée (loi Climat et résilience) : les meublés de tourisme ne sont pas concernés avant 2034. |
| 20-21 mars 2026 | Publication et entrée en vigueur des décrets n° 2026-196 et 2026-197 : les communes qui appliquent l'enregistrement accèdent aux données d'activité transmises par les plateformes (« API meublés »). |
| 20 mai 2026 | Date butoir fixée par la loi pour généraliser l'enregistrement à toutes les communes via le téléservice national (alignée sur le règlement européen 2024/1028) ; l'ouverture du téléservice est annoncée pour le quatrième trimestre 2026. L'amende de dépassement du plafond passe de 10 000 € à 15 000 €. |
| 1er janvier 2034 | Tous les meublés de tourisme (hors résidence principale du loueur) doivent respecter la décence énergétique, soit en pratique une classe A à D. Amende jusqu'à 5 000 € par local. |
Source : loi n° 2024-1039, décrets n° 2026-196 et 2026-197, Légifrance.
Côté copropriété, trois règles issues de la loi : le copropriétaire qui déclare un meublé de tourisme en informe le syndic ; les règlements établis depuis la loi se prononcent explicitement sur l'activité ; et une copropriété dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale peut désormais interdire le meublé de tourisme (hors résidence principale) par un vote à la majorité de l'article 26 : la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. Le Conseil constitutionnel a validé ce dispositif par sa décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026. Si vous êtes en copropriété, la question 5 de la check-list n'est pas optionnelle.
Côté DPE, une précision utile : à compter du 1er janvier 2034, la commune pourra exiger la transmission du diagnostic en cours de validité, avec une astreinte de 100 € par jour de retard au-delà de deux mois. Anticiper le diagnostic coûte moins cher que le subir.
Le mot de Thierry Moraldo, fondateur de Coolok
« On me demande souvent si cette loi me fait peur. Non. Je suis payé au résultat : si votre bien ne rapporte pas, je ne gagne rien. Je n'ai donc aucun intérêt à vous laisser investir dans une commune où l'équation ne passe plus.
Ce que la loi a changé, ce n'est pas mon métier, c'est la carte. Avant, on regardait d'abord le bien : l'emplacement, l'état, le couchage. Aujourd'hui, je regarde d'abord la mairie. Une commune à compensation, je vous le dis franchement : le ratio coût-bénéfice n'y est plus, sauf cas très particulier. Une commune à simple autorisation, c'est un dossier, on vous explique, c'est notre travail. Et il reste en Île-de-France des dizaines de communes où rien n'a durci.
Un cadre clair ne m'a jamais dérangé. Ce qui coûte cher, c'est le flou, et cette loi en enlève une partie : ceux qui font les choses proprement sont enfin distingués de ceux qui bricolent. La location courte durée reste un marathon, pas un sprint. Ceux qui tiennent la distance sont ceux qui choisissent le bon terrain avant de courir. »
Questions fréquentes
Qu'est-ce que la loi Le Meur ?
C'est la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 « visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale ». Elle généralise l'enregistrement des meublés de tourisme, permet aux communes d'abaisser le plafond de location de la résidence principale à 90 jours, renforce le changement d'usage, ajoute des exigences de DPE et durcit la fiscalité micro-BIC.
Quels sont les principaux impacts pour les meublés de tourisme ?
Quatre impacts concrets : un numéro d'enregistrement obligatoire sur chaque annonce (généralisé à l'ouverture du téléservice national, annoncée pour le quatrième trimestre 2026), des plafonds et autorisations qui dépendent désormais de votre commune, un calendrier DPE (classe A à E pour une nouvelle autorisation de changement d'usage, A à D pour tous les meublés de tourisme hors résidence principale en 2034) et un abattement micro-BIC ramené à 30 % avec un plafond de 15 000 € pour les meublés non classés, dès les revenus 2025.
La loi Le Meur est-elle rétroactive ?
Non. Les situations nées antérieurement restent appréciées selon les règles antérieures, sous réserve de l'appréciation souveraine des juridictions. En revanche, le nouveau calendrier s'applique à tous les meublés existants : enregistrement généralisé en 2026, fiscalité dès les revenus 2025, DPE A à D au 1er janvier 2034.
Que change la loi pour la résidence principale ?
Vous pouvez toujours la louer en meublé de tourisme sans changement d'usage, mais avec une déclaration enregistrée, et dans la limite de 120 jours par an, que votre commune peut réduire jusqu'à 90 jours (exemple : Paris depuis le 1er janvier 2025). Le dépassement expose à une amende civile pouvant atteindre 15 000 €. La résidence principale du loueur reste par ailleurs exclue de l'obligation de décence énergétique prévue pour 2034.
La loi Le Meur concerne-t-elle la location longue durée et le LMNP classique ?
La loi vise les meublés de tourisme, c'est-à-dire la location de courte durée à une clientèle de passage. Un bail meublé classique d'un an ou un bail mobilité n'est pas un meublé de tourisme : ni l'enregistrement, ni les plafonds de jours ne s'y appliquent. Le statut fiscal LMNP en longue durée n'est pas modifié par ce texte.
Que change la loi en copropriété ?
Trois choses : le copropriétaire qui loue en meublé de tourisme doit en informer le syndic (le sujet est ensuite inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale), les nouveaux règlements de copropriété doivent se prononcer explicitement sur l'activité, et les copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale peuvent interdire le meublé de tourisme, hors résidence principale, à la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix (dispositif validé par le Conseil constitutionnel, décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026).
Une question qui n'est pas dans la liste ? Posez-la sur WhatsApp ou appelez le 06 73 93 75 01.
Sources
- Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, Légifrance (texte intégral).
- Décret n° 2026-196 du 19 mars 2026 relatif à la location de meublés de tourisme, Légifrance.
- Décret n° 2026-197 du 19 mars 2026 portant création du traitement « API meublés », Légifrance.
- Décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026, Conseil constitutionnel (copropriété et meublés de tourisme).
- Guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme, ministère de la Transition écologique, septembre 2025.
- Locations touristiques : de nouvelles règles en 2025, service-public.gouv.fr, actualité A17883.
- Faire de sa résidence secondaire une location de vacances, service-public.gouv.fr, fiche F2043.
- Location limitée à 90 jours à Paris, Ville de Paris (délibération 2024 DLH 398, décembre 2024).
- Délibérations communales et règlements d'intercommunalités d'Île-de-France, relevés en juin 2026.
