Loi Le Meur : ce qui change vraiment pour votre location courte durée
Par Thierry Moraldo, fondateur de Coolok · Publié le 23 juillet 2026
TL;DR
Même loi, deux réalités. À Paris, un propriétaire ne peut plus louer sa résidence principale que 90 jours par an depuis le 1er janvier 2025, sous peine d'une amende civile pouvant atteindre aujourd'hui 15 000 €. À trente minutes de RER, dans une commune de Seine-et-Marne qui n'a rien voté, le même propriétaire loue toujours dans le cadre national, sans plafond réduit, sans compensation, sans quota.
La loi Le Meur est la même pour tout le monde. Son application, non. Et c'est exactement là que se joue votre rentabilité : cette loi ne tue pas la location courte durée, elle déplace sa rentabilité vers les communes qui n'ont pas voté les restrictions.
La loi Le Meur en deux minutes
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, portée par les députés Annaïg Le Meur et Iñaki Echaniz, est souvent surnommée « loi anti-Airbnb ». Son objet réel est plus précis : donner aux maires des outils de régulation des meublés de tourisme, à l'échelle locale. Le texte ne ferme pas le marché. Il crée une boîte à outils, et chaque commune décide de s'en servir ou non.
- Ce qui change
- Avant
- Depuis la loi Le Meur
- Enregistrement
- Numéro exigé seulement dans certaines communes
- Obligatoire partout depuis le 20 mai 2026, numéro affiché sur chaque annonce
- Plafond résidence principale
- 120 jours par an partout
- La commune peut l'abaisser jusqu'à 90 jours par délibération motivée
- DPE
- Pas d'exigence propre aux meublés de tourisme
- Classe A à E pour une nouvelle autorisation de changement d'usage, A à D pour tous au 1er janvier 2034
- Micro-BIC meublé non classé
- Abattement 50 %, plafond 77 700 €
- Abattement 30 %, plafond 15 000 € (revenus 2025)
- Micro-BIC meublé classé
- Abattement 71 %, plafond 188 700 €
- Abattement 50 %, plafond 77 700 €
- Dépassement du plafond de jours
- Amende civile jusqu'à 10 000 €
- Jusqu'à 15 000 €
- Changement d'usage sans autorisation
- Jusqu'à 50 000 € par local
- Jusqu'à 100 000 € par local
Source : loi n° 2024-1039 (Légifrance) et guide pratique des meublés de tourisme, ecologie.gouv.fr, septembre 2025.
À ces montants s'ajoute une amende administrative pouvant atteindre 20 000 € en cas de fausse déclaration ou d'usage d'un faux numéro d'enregistrement (article L324-1-1 du code du tourisme).
Le fonctionnement au quotidien (déclaration, plafond de jours, obligations pratiques, copropriété) est détaillé dans notre guide de la réglementation de la location courte durée. Ici, nous restons sur ce que la loi change, et surtout où elle le change.
Êtes-vous concerné ? Les 5 questions à vous poser
Tout dépend de ce que vous louez, et d'où vous le louez.
- Votre situation
- Ce que la loi exige
- Le point de vigilance
- Résidence principale (occupée au moins 8 mois par an)
- Déclaration avec enregistrement ; plafond de 120 jours par an, que la commune peut réduire jusqu'à 90
- À Paris, 90 jours depuis le 1er janvier 2025
- Résidence secondaire ou logement dédié
- Enregistrement, plus un changement d'usage si votre commune l'a instauré (depuis la loi Le Meur, le dispositif relève d'une délibération locale ; la quasi-totalité de Paris et de la petite couronne l'applique)
- La compensation, quand elle existe, change toute l'équation
- Meublé classé
- Mêmes obligations, fiscalité plus douce (abattement 50 %)
- Le classement ne dispense d'aucune autorisation
Avant tout projet, posez-vous ces cinq questions, dans l'ordre :
- 1. Le bien est-il votre résidence principale ? Si oui, pas de changement d'usage, mais un plafond de jours. Si non, la suite vous concerne en entier.
- 2. Votre commune a-t-elle abaissé le plafond à 90 jours ? C'est le signal d'une commune qui durcit.
- 3. Votre commune exige-t-elle un changement d'usage, et surtout : avec ou sans compensation ? Une simple autorisation est une démarche. Une compensation (recréer une surface d'habitation équivalente) est un mur financier.
- 4. Votre DPE tient-il le calendrier ? Classe E minimum pour une nouvelle autorisation de changement d'usage aujourd'hui, classe D pour tous les meublés de tourisme, hors résidence principale, au 1er janvier 2034.
- 5. Votre règlement de copropriété autorise-t-il le meublé de tourisme ? Depuis la loi, le copropriétaire loueur doit en informer le syndic, et le sujet est inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante.
Gardez cette check-list : elle vaut pour un bien que vous possédez comme pour un bien que vous visez.
Ce qui casse vraiment une rentabilité : trois mesures locales
Le socle national (enregistrement, fiscalité, DPE) s'applique partout et s'absorbe. Les vraies lignes rouges sont locales, votées commune par commune :
Il ne vise que la résidence principale, mais signale une commune qui durcit. En vigueur à Paris depuis le 1er janvier 2025.
Recréer une surface d'habitation équivalente pour obtenir le changement d'usage : un mur financier pour un logement dédié.
Un numerus clausus de meublés de tourisme, par commune ou par personne, comme à Roissy-en-France.
Une délibération suffit à changer le régime d'une commune, dans un sens comme dans l'autre. Nos relevés datent de juin 2026 : avant tout engagement, confirmez le régime en mairie et gardez la check-list des cinq questions sous la main.
« La location courte durée est morte » ? Non, elle a changé d'adresse
C'est la peur qu'on entend partout depuis fin 2024. Elle mérite une réponse honnête, en deux temps.
Oui, le socle national s'est durci : enregistrement partout, fiscalité micro-BIC moins favorable, DPE à horizon 2034, amendes doublées. Ce socle s'applique à tous, il est absorbable : une déclaration, un numéro sur l'annonce, un diagnostic à anticiper.
Mais aucune des trois mesures qui cassent une rentabilité ne s'applique automatiquement. Chacune exige une délibération de la commune ou de l'intercommunalité. La loi Le Meur n'a pas éteint la location courte durée : elle a redessiné la carte des endroits où elle vaut la peine. Point.
En Île-de-France, la loi Le Meur se joue commune par commune
Voici la carte réelle, telle qu'elle ressort des délibérations communales et des règlements d'intercommunalités que nous avons relevés en juin 2026. Elle bouge en permanence : vérifiez toujours la situation en mairie avant de décider.
La carte d'Île-de-France en trois groupes
Quelques questions simples vous donnent en une minute le vrai niveau de transparence d'une offre.
Paris (90 jours + compensation), Boulogne-Billancourt et Puteaux (compensation + plafond réduit), Neuilly-sur-Seine, Levallois-Perret, Issy-les-Moulineaux, Courbevoie, Suresnes, Saint-Cloud et Malakoff (compensation), Fontenay-sous-Bois, Les Lilas, Romainville (90 jours), Roissy-en-France (quota). L'investissement en logement dédié y est structurellement pénalisé.
Changement d'usage ou enregistrement sans compensation : la majorité du Val-de-Marne (Vincennes, Saint-Maur-des-Fossés, Joinville-le-Pont, Nogent-sur-Marne, Maisons-Alfort, Charenton-le-Pont, Vitry-sur-Seine), Clichy, Montreuil, Pantin (autorisation temporaire de trois ans), et la couronne Disney : Val d'Europe Agglomération (Chessy, Serris, Magny-le-Hongre, Bailly-Romainvilliers, Coupvray) demande une autorisation et un numéro depuis le 1er juin 2024.
Aucune restriction locale relevée en juin 2026 : Bussy-Saint-Georges, Lagny-sur-Marne, Montévrain, Champs-sur-Marne, Torcy, Noisiel, Lognes, Provins, Avon, Bois-le-Roi, Barbizon, Melun (règlement annulé par le tribunal administratif), Rambouillet, Poissy. Meaux, avec une réserve : la commune est habilitée à durcir.
Dans le premier groupe, c'est la limite honnête de notre thèse : là où la compensation s'applique, l'équation change réellement, et aucun montage ne l'annule.
Dans le deuxième, une autorisation sans compensation, c'est un dossier à monter, pas un investissement à abandonner. C'est typiquement le travail qu'une conciergerie prend en charge avant la gestion complète : notre analyse du tarif d'une conciergerie Airbnb détaille ce que couvre réellement cette délégation. Le terrain Disney reste, parmi les mandats que nous gérons, la zone la plus demandée : voyez notre page conciergerie Airbnb à Serris pour le détail de la zone.
Dans le troisième, le seul cadre est le socle national. Détail qui compte, précisé par le guide pratique du ministère : même quand une commune abaisse le plafond à 90 jours, louer sa résidence principale entre 90 et 120 jours ne fait pas basculer le bien dans le changement d'usage, qui reste déclenché au-delà de 120 jours. Le dépassement du plafond fixé par la commune reste, lui, sanctionnable.
Avant de trancher entre deux communes, passez-les au simulateur de revenus locatifs : un expert local vous accompagnera dans l'estimation et ses explications.
DPE, fiscalité, copropriété : le calendrier à retenir
- Échéance
- Ce qui s'applique
- 21 novembre 2024
- Entrée en vigueur de la loi. DPE classe A à E exigé pour toute nouvelle autorisation de changement d'usage. Les nouveaux règlements de copropriété doivent se prononcer explicitement sur le meublé de tourisme.
- 1er janvier 2025
- Nouvelle fiscalité micro-BIC (applicable aux revenus 2025, déclarés en 2026). Paris passe à 90 jours. À la même date, les logements classés G deviennent interdits à la location longue durée (loi Climat) : les meublés de tourisme ne sont pas concernés avant 2034.
- 20-21 mars 2026
- Publication et entrée en vigueur des décrets n° 2026-196 et 2026-197 : les communes qui appliquent l'enregistrement accèdent aux données d'activité transmises par les plateformes (« API meublés »).
- 20 mai 2026
- Enregistrement généralisé à toutes les communes via le téléservice national (date butoir fixée par la loi, alignée sur le règlement européen 2024/1028). L'amende de dépassement du plafond passe de 10 000 € à 15 000 €.
- 1er janvier 2034
- Tous les meublés de tourisme (hors résidence principale du loueur) doivent respecter la décence énergétique, soit en pratique une classe A à D. Amende jusqu'à 5 000 € par local.
Source : loi n° 2024-1039, décrets n° 2026-196 et 2026-197, Légifrance.
Côté copropriété, trois règles issues de la loi : le copropriétaire qui déclare un meublé de tourisme en informe le syndic ; les règlements établis depuis la loi se prononcent explicitement sur l'activité ; et une copropriété dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale peut désormais interdire le meublé de tourisme (hors résidence principale) par un vote à la majorité de l'article 26 : la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. Le Conseil constitutionnel a validé ce dispositif par sa décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026. Si vous êtes en copropriété, la cinquième question de la check-list n'est pas optionnelle.
Côté DPE, une précision utile : à compter du 1er janvier 2034, la commune pourra exiger la transmission du diagnostic en cours de validité, avec une astreinte de 100 € par jour de retard au-delà de deux mois. Anticiper le diagnostic coûte moins cher que le subir.
Le mot de Thierry Moraldo, fondateur de Coolok
« On me demande souvent si cette loi me fait peur. Non. Je suis payé au résultat : si votre bien ne rapporte pas, je ne gagne rien. Je n'ai donc aucun intérêt à vous laisser investir dans une commune où l'équation ne passe plus.
Ce que la loi a changé, ce n'est pas mon métier, c'est la carte. Avant, on regardait d'abord le bien : l'emplacement, l'état, le couchage. Aujourd'hui, je regarde d'abord la mairie. Une commune à compensation, je vous le dis franchement : le ratio coût-bénéfice n'y est plus, sauf cas très particulier. Une commune à simple autorisation, c'est un dossier, on vous explique, c'est notre travail. Et il reste en Île-de-France des dizaines de communes où rien n'a durci.
Un cadre clair ne m'a jamais dérangé. Ce qui coûte cher, c'est le flou, et cette loi en enlève une partie : ceux qui font les choses proprement sont enfin distingués de ceux qui bricolent. La location courte durée reste un marathon, pas un sprint. Ceux qui tiennent la distance sont ceux qui choisissent le bon terrain avant de courir. »
Votre commune est-elle encore rentable ?
Le calcul prend 60 secondes, sans engagement : c'est le même outil que nous utilisons avant d'accepter un client.
FAQ
Sources
- Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, Légifrance (texte intégral)
- Décret n° 2026-196 du 19 mars 2026 relatif à la location de meublés de tourisme, Légifrance
- Décret n° 2026-197 du 19 mars 2026 portant création du traitement « API meublés », Légifrance
- Décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026, Conseil constitutionnel
- Guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme, ministère de la Transition écologique, septembre 2025
- Locations touristiques : de nouvelles règles en 2025, service-public.gouv.fr
- Faire de sa résidence secondaire une location de vacances (fiche F2043), service-public.gouv.fr
- Location limitée à 90 jours à Paris, Ville de Paris (délibération 2024 DLH 398)
- Délibérations communales et règlements d'intercommunalités d'Île-de-France, relevés en juin 2026
À propos de l'auteur
Thierry Moraldo est le fondateur de Coolok, conciergerie de location courte durée en Île-de-France. Basé à Joinville-le-Pont, il accompagne les propriétaires bailleurs de la couronne Disney au Val-de-Marne : annonce, tarification, accueil des voyageurs 24/7 et optimisation des revenus. En savoir plus sur l'équipe Coolok.