L'essentiel
- Plafond de 120 jours par année civile pour une résidence principale, abaissable à 90 jours par délibération motivée de la commune (article L324-1-1 du code du tourisme, Légifrance, lu le 3 septembre 2026). Cinq communes de notre périmètre l'appliquent : Paris, Vincennes, Vanves, Roissy-en-France et Montévrain.
- Le changement d'usage ne s'applique plus « de plein droit » nulle part. Dans sa version en vigueur au 21 février 2026, l'article L631-7 du code de la construction et de l'habitation ne le prévoit que dans les communes classées en zone tendue, et seulement si le conseil municipal ou l'intercommunalité l'a voté ; dans les autres communes, l'article L631-9 permet de l'instaurer par délibération motivée.
- Le numéro d'enregistrement national n'était pas encore délivrable le 3 septembre 2026 : prévu par la loi au plus tard le 20 mai 2026, il est annoncé pour le quatrième trimestre 2026 par service-public.gouv.fr (actualité A18880 du 27 juillet 2026) et la Direction générale des entreprises.
- DPE : classe A à E exigée depuis le 21 novembre 2024 pour toute autorisation de changement d'usage, classe A à D au 1er janvier 2034 pour tous les meublés de tourisme, sauf la résidence principale du loueur (loi n° 2024-1039, article 3).
- Amendes : 10 000 € à défaut de déclaration sur le téléservice national, 20 000 € pour une fausse déclaration ou un faux numéro, 15 000 € pour un dépassement du plafond de jours, jusqu'à 100 000 € par local loué sans autorisation de changement d'usage. Avant l'ouverture du téléservice, le montant applicable aux démarches communales n'est pas tranché par les sources que nous avons lues.
- La commune décide plus que la loi : Bussy-Saint-Georges, Chalifert, Saint-Germain-en-Laye, Fontainebleau et Melun n'exigeaient aucune autorisation le 3 septembre 2026, quand Paris impose une compensation pouvant atteindre trois fois la surface transformée.
Nouvelles règles de la location courte durée : deux idées reçues à jeter
La location courte durée n'est pas interdite en France : elle est encadrée. Ce que la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a changé, ce n'est pas votre droit de louer, c'est l'endroit où la décision se prend. Deux affirmations très répandues sont périmées, et elles coûtent cher.
« Le changement d'usage s'applique automatiquement à Paris et en petite couronne. » Le régime de plein droit qui visait Paris, les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne a disparu de l'article L631-7 du code de la construction et de l'habitation. Dans sa version en vigueur au 21 février 2026, lue sur Légifrance le 3 septembre 2026, le texte vise les communes classées en zone tendue, et l'autorisation n'y existe que « sur décision de l'organe délibérant ». La quasi-totalité des communes concernées de petite couronne ont délibéré, mais la conséquence est ailleurs : hors de cette liste, une commune peut désormais instaurer le régime par simple délibération motivée.
« Le numéro d'enregistrement est obligatoire partout depuis le 20 mai 2026. » La loi le prévoit, le service ne le permet pas encore : au 3 septembre 2026, le téléservice national n'était pas ouvert aux loueurs. Seules les communes qui ont voté leur propre dispositif délivrent un numéro à 13 caractères, et ces numéros devront ensuite être refaits sur le téléservice national.
| Décidé par la loi, partout en France | Décidé par votre commune ou son intercommunalité |
|---|---|
| Plafond de 120 jours pour une résidence principale | Abaissement du plafond à 90 jours |
| Déclaration du meublé de tourisme sur un téléservice national, annoncé pour le quatrième trimestre 2026 (démarches de la commune d'ici là) | Autorisation de changement d'usage, avec ou sans compensation |
| DPE classe A à E pour toute autorisation, classe A à D pour tous en 2034 | Quota d'autorisations, durée de l'autorisation, périmètre par quartier |
| Fiscalité, sanctions, information du syndic | Numéro d'enregistrement local, tarif de la taxe de séjour |
Sources : loi n° 2024-1039, articles L324-1-1 du code du tourisme et L631-7 du code de la construction et de l'habitation, guide pratique 2025 du ministère de la Transition écologique. Vérifié le 3 septembre 2026 ; déclaration relue sur Légifrance le 19 octobre 2026.
Le socle national tient en quelques lignes ; tout le reste se joue en mairie. Avant d'acheter ou de basculer un bien, faites le calcul sur votre commune avec notre simulateur de revenus locatifs.
La règle des 90 jours pour les locations courte durée
Le plafond national est de 120 jours par année civile et ne concerne qu'un seul cas : la location de votre résidence principale, le logement que vous occupez au moins huit mois par an. Depuis le 1er janvier 2025, une commune peut l'abaisser jusqu'à 90 jours par délibération motivée. Ce n'est donc pas une règle nationale, c'est une décision locale, qui se vérifie ville par ville.
Au 3 septembre 2026, cinq communes de notre périmètre appliquaient les 90 jours : Paris (délibération 2024 DLH 398, applicable au 1er janvier 2025), Vincennes depuis le 1er novembre 2025, Vanves, Roissy-en-France et Montévrain depuis le 1er janvier 2026. Ivry-sur-Seine a voté le principe le 2 juillet 2026, sans mise en vigueur constatée à cette date.
Vanves assume ce durcissement avec ses propres comptes, publiés dans la délibération du conseil municipal du 24 juin 2025 : 284 meublés de tourisme déclarés sur le téléservice communal en 2024, contre 34 autorisations de changement d'usage délivrées la même année. La ville en conclut qu'une partie des meublés est déclarée en résidence principale à tort. Le contrôle n'est plus une hypothèse.
Trois précisions qui évitent des erreurs coûteuses :
- Le plafond ne vise que la résidence principale. Un logement dédié n'a pas de plafond de jours, il a un autre problème : l'autorisation de changement d'usage.
- Louer entre 90 et 120 jours ne bascule pas le bien dans le changement d'usage, déclenché au-delà de 120 jours ; le dépassement du plafond communal reste sanctionnable jusqu'à 15 000 €.
- Le décompte se fait par année civile, et les plateformes bloquent les annonces qui atteignent la limite communale.
Votre situation commande, pas votre bien
C'est le point que la plupart des guides ratent : la réglementation ne regarde pas votre logement, elle regarde votre situation.
| Votre situation | Autorisation de changement d'usage | Plafond de jours | Ce qui bloque en pratique |
|---|---|---|---|
| Résidence principale (occupée au moins 8 mois par an) | Jamais exigée | 120 jours, 90 dans les communes qui l'ont voté | Le décompte des nuits et la preuve de résidence principale |
| Logement dédié (résidence secondaire ou investissement) | Oui, si votre commune l'a instituée | Aucun | La compensation et le quota d'autorisations |
| Logement en copropriété | Selon la commune | Selon la commune | Le règlement de copropriété et l'information du syndic |
Vous louez votre résidence principale
C'est le cas le plus protégé : aucune autorisation de changement d'usage, pas de déclaration en mairie hors des communes qui ont instauré l'enregistrement (en attendant le téléservice national), un plafond de jours, et une exemption explicite de l'obligation de décence énergétique de 2034. Votre seul vrai sujet est le décompte des nuits, plus le numéro d'enregistrement déjà exigé dans certaines communes.
Vous louez un logement dédié
Tout dépend d'une question : votre commune a-t-elle instauré l'autorisation de changement d'usage, et avec ou sans compensation ? Une autorisation simple, c'est un dossier : DPE de classe A à E, plan du logement, titre de propriété, attestation de copropriété. Une compensation, c'est un mur financier, puisqu'il faut transformer en logement une surface équivalente dans le même secteur, jusqu'au triple à Paris.
Le détail local change tout. À Montreuil et à Pantin, le silence de l'administration sur un dossier complet vaut accord tacite (règlement d'Est Ensemble du 8 juillet 2024). À Versailles, l'absence de réponse sous deux mois vaut refus, et seul le propriétaire peut déposer la demande : nous préparons le dossier, vous le signez.
Vous êtes en copropriété
Trois règles issues de la loi Le Meur. Le copropriétaire qui déclare un meublé de tourisme en informe le syndic, et le sujet passe à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante. Les règlements établis depuis le 21 novembre 2024 se prononcent explicitement sur l'activité. Enfin, une copropriété dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale peut interdire le meublé de tourisme, hors résidence principale, à la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix (Conseil constitutionnel, décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026).
Déclaration, autorisation, enregistrement : trois démarches à ne pas confondre
Trois mots, trois choses différentes : les confondre est la première cause de dossier refusé.
| La démarche | À quoi elle sert | Qui l'exige |
|---|---|---|
| Déclaration du meublé de tourisme | Signaler l'activité à la mairie, base de la taxe de séjour (cerfa 14004*04) | Les communes sans enregistrement, hors résidence principale ; ailleurs, la déclaration se fait avec l'enregistrement |
| Autorisation de changement d'usage | Autoriser un local d'habitation à être loué à une clientèle de passage, dossier avec DPE classe A à E | Seulement les communes qui l'ont votée |
| Numéro d'enregistrement à 13 caractères | Identifier chaque annonce et permettre le décompte automatique des nuits | Les communes équipées d'un téléservice, en attendant le national |
Sources : article L631-7 du code de la construction et de l'habitation, fiche service-public.gouv.fr F2043, pages officielles des communes concernées, relevées le 3 septembre 2026.
L'écart entre deux communes voisines saute aux yeux : à Chessy et Serris, autorisation et numéro d'enregistrement sont exigés depuis le 1er juin 2024 ; à Bussy-Saint-Georges, ni l'un ni l'autre, mais le plan local d'urbanisme réserve la location d'une résidence secondaire à certaines zones.
DPE : deux calendriers, jamais un seul
C'est le sujet où l'on lit tout et son contraire, parce qu'il existe deux calendriers distincts. Le bail d'habitation classique suit la loi Climat et résilience : classe G interdite depuis le 1er janvier 2025, F à partir de 2028, E à partir de 2034. Le meublé de tourisme suit le sien : classe A à E depuis le 21 novembre 2024 pour toute nouvelle autorisation de changement d'usage, puis classe A à D au 1er janvier 2034 pour tous, sauf la résidence principale du loueur.
En clair, un bien classé F ou G peut encore être loué en courte durée s'il n'a pas besoin d'autorisation ; dans une commune à autorisation, cette porte est fermée depuis novembre 2024. Le détail et les trois vérifications gratuites à faire avant de payer un diagnostiqueur sont dans notre guide DPE et Airbnb.
Fiscalité et taxe de séjour : les deux lignes qui changent votre net
Deux chiffres se retiennent. Depuis les revenus 2025, l'abattement du régime micro-BIC tombe à 30 % avec un plafond de 15 000 € pour un meublé non classé, contre 50 % et 77 700 € pour un meublé classé : le classement en étoiles n'est plus un gadget administratif.
La taxe de séjour est le poste que presque personne ne calcule. En Île-de-France, le tarif voté par la commune est majoré de trois taxes additionnelles (départementale 10 %, Société des Grands Projets 15 %, Île-de-France Mobilités 200 %), soit un coefficient de 3,25. Un meublé non classé taxé à 5 % supporte donc 16,25 % du prix hors taxes de la nuitée par personne, plafonné à 15,93 €. Sur une nuitée à 120 € pour deux personnes en Val d'Europe, cela fait 19,50 € de taxe de séjour, contre 11,06 € une fois le bien classé 3 étoiles (calcul MKZ du 3 septembre 2026 à partir des tarifs délibérés). L'écart entre communes est considérable : 3,25 % du coût de la nuitée à Melun, 16,25 % dans la couronne de Disney et dans le Val-de-Marne, 5,5 % à Reims.
Ces montants sont refacturés au voyageur, mais ils pèsent sur votre prix affiché, donc sur votre taux d'occupation. Nous les intégrons au calcul, au même titre que notre commission : le détail est sur notre page tarifs.
Les sanctions réelles, et le montant périmé qui circule
| Manquement | Montant maximal | Base |
|---|---|---|
| Défaut de déclaration sur le téléservice national | 10 000 € | Loi n° 2024-1039 |
| Fausse déclaration ou faux numéro d'enregistrement | 20 000 € | Loi n° 2024-1039 |
| Dépassement du plafond de jours | 15 000 € (contre 10 000 € auparavant) | Loi n° 2024-1039 |
| Location sans autorisation de changement d'usage | 100 000 € par local, plus une astreinte pouvant atteindre 1 000 € par jour et par mètre carré | Article L651-2 du code de la construction et de l'habitation |
| Meublé non conforme au DPE à partir du 1er janvier 2034 | 5 000 € par local, plus une astreinte de 100 € par jour de retard dans la transmission du DPE au maire | Loi n° 2024-1039, article 3 |
Source : loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 et code de la construction et de l'habitation, Légifrance, vérifiés le 3 septembre 2026 ; article L324-1-1 du code du tourisme relu le 19 octobre 2026.
Un montant périmé circule encore, y compris sur des pages officielles : l'ancien plafond de l'amende pour changement d'usage, soit la moitié du montant actuel. Une page d'office de tourisme du Val-de-Marne l'affichait toujours le 3 septembre 2026, et ce chiffre est parfois recopié en sanction du défaut d'enregistrement.
Les plafonds de 10 000 € et de 20 000 € visent la déclaration sur le téléservice national. Avant son ouverture, le montant applicable aux démarches communales n'est pas tranché par les sources que nous avons lues : la fiche F2043 de service-public, vérifiée le 21 mai 2026, cite encore 450 € pour une déclaration simple manquante et 5 000 € pour un défaut d'enregistrement.
La carte de lecture, commune par commune
Voici le classement que nous utilisons avant d'accepter un mandat. Il ne remplace pas la vérification en mairie, il dit où regarder.
| Régime au 3 septembre 2026 | Ce que cela implique | Communes relevées |
|---|---|---|
| Aucune autorisation | Déclaration en mairie, plafond de 120 jours pour la résidence principale | Bussy-Saint-Georges (filtre par zone du plan local d'urbanisme), Chalifert, Saint-Germain-en-Laye, Fontainebleau, Melun, Massy |
| Autorisation sans compensation | Un dossier à monter, une durée limitée, un DPE de classe A à E | Montreuil et Pantin, Clichy et Asnières-sur-Seine, Versailles, Villejuif, Saint-Maur-des-Fossés, Joinville-le-Pont, Nogent-sur-Marne, Magny-le-Hongre, Bailly-Romainvilliers, Reims, Enghien-les-Bains |
| Compensation, quota ou 90 jours | L'équation change : à vérifier avant tout achat | Paris (compensation jusqu'au triple de la surface dans neuf arrondissements, 90 jours), Vincennes (90 jours, compensation au 3e bien), Vanves (90 jours, autorisation de 3 ans, reconduction sur nouvelle demande), Charenton-le-Pont (un logement par foyer fiscal), Chessy et Serris (compensation pour les sociétés dans certaines ZAC), Roissy-en-France, Montévrain |
Relevés MKZ Consulting du 3 septembre 2026, à partir des délibérations et des pages officielles des communes et de leurs intercommunalités. Ces régimes se créent et se durcissent par simple délibération : la vérification en mairie reste indispensable avant tout engagement.
Ce que la délégation change ensuite dans l'équation est détaillé dans notre guide de la conciergerie en location courte durée.
Le mot de Thierry Moraldo, fondateur de Coolok
Ce qui coûte cher aux propriétaires, ce n'est pas la règle, c'est le flou. Une règle claire, on la lit, on monte le dossier, on avance. Le flou, lui, se paie deux fois : en temps perdu, puis en amende.
Je suis payé au résultat. Si un bien ne tourne pas, je ne gagne rien. Je n'ai donc aucun intérêt à laisser quelqu'un investir dans une commune où le ratio coût-bénéfice ne passe plus. C'est pour cela que je regarde la mairie avant de regarder l'appartement, et que je préfère dire non tout de suite.
Mon conseil ne coûte rien : avant de signer, appelez le service urbanisme de votre commune et posez trois questions. Y a-t-il une autorisation de changement d'usage ? Avec ou sans compensation ? Le plafond est-il à 120 ou à 90 jours ? Vingt minutes au téléphone évitent parfois un investissement entier. Et si les réponses sont bonnes, le vrai travail commence : c'est un marathon, pas un sprint.
Questions fréquentes
Quelle est la réglementation concernant la location courte durée ?
Elle tient sur trois niveaux. Un socle national : déclaration du meublé de tourisme, plafond de 120 jours pour une résidence principale, fiscalité micro-BIC, DPE de classe A à E pour toute autorisation de changement d'usage. Un niveau local : la commune peut abaisser le plafond à 90 jours, instaurer une autorisation avec ou sans compensation, poser un quota. Un niveau privé enfin, le règlement de copropriété, qui peut tout arrêter.
Quelle est la nouvelle loi pour les Airbnb ?
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur. Elle généralise l'enregistrement des meublés de tourisme, permet aux communes d'abaisser le plafond de la résidence principale à 90 jours, ajoute une exigence de DPE, durcit la fiscalité micro-BIC et relève les amendes. Chaque mesure est datée dans notre guide de la loi Le Meur.
Puis-je encore louer plus de 120 jours par an en 2026 ?
Oui, mais pas votre résidence principale. Un logement dédié, résidence secondaire ou bien d'investissement, se loue sans plafond de jours, à condition d'avoir l'autorisation de changement d'usage lorsque la commune l'exige. Une résidence principale reste plafonnée à 120 jours, ou à 90 dans les communes qui l'ont voté.
Faut-il un numéro d'enregistrement pour louer en courte durée ?
Cela dépend encore de votre commune. Au 3 septembre 2026, le téléservice national n'était pas ouvert aux loueurs, son ouverture étant annoncée pour le quatrième trimestre 2026. Les communes qui ont voté leur propre dispositif, comme Paris, Clichy, Vanves, Versailles, Villejuif ou le Val d'Europe, délivrent déjà un numéro à 13 caractères à porter sur chaque annonce.
Est-ce qu'une copropriété peut interdire Airbnb ?
Oui. Une clause d'habitation bourgeoise exclusive s'y oppose déjà. Et depuis la loi Le Meur, une copropriété dont le règlement interdit toute activité commerciale peut voter l'interdiction du meublé de tourisme, hors résidence principale, à la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. Le Conseil constitutionnel a validé ce dispositif le 19 mars 2026.
Quelles sont les amendes en cas de non-respect ?
Jusqu'à 10 000 € à défaut de déclaration sur le téléservice national, 20 000 € pour une fausse déclaration ou un faux numéro, 15 000 € pour un dépassement du plafond de jours et 100 000 € par local loué sans autorisation de changement d'usage, avec une astreinte pouvant atteindre 1 000 € par jour et par mètre carré. S'y ajoute, à partir de 2034, une amende de 5 000 € par local pour un meublé non conforme au DPE. Avant l'ouverture du téléservice national, annoncée pour le quatrième trimestre 2026, le montant applicable aux démarches communales n'est pas tranché par les sources que nous avons lues.
Comment savoir si ma commune applique la limite de 90 jours ?
En appelant le service urbanisme de la mairie, ou en cherchant la mention « meublé de tourisme » sur le site de la commune et de son intercommunalité, qui porte souvent la compétence : une délibération est un acte public, donc consultable. Notre carte de lecture ci-dessus donne l'état relevé le 3 septembre 2026, mais un conseil municipal peut la modifier en une séance.
Une question qui n'est pas dans la liste ? Posez-la sur WhatsApp ou appelez le 06 73 93 75 01.
Sources
- Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme, Légifrance, consultée le 3 septembre 2026
- Article L631-7 du code de la construction et de l'habitation, version en vigueur au 21 février 2026, Légifrance, consulté le 3 septembre 2026
- Article L324-1-1 du code du tourisme, Légifrance, consulté le 3 septembre 2026, relu le 19 octobre 2026
- Fiche F2043, résidence secondaire louée en meublé de tourisme, service-public.gouv.fr, consultée le 3 septembre 2026
- Actualité A18880 sur le calendrier de l'enregistrement, service-public.gouv.fr, mise à jour du 27 juillet 2026
- Guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme, ministère de la Transition écologique, septembre 2025
- Décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026, Conseil constitutionnel
- Location limitée à 90 jours à Paris, Ville de Paris, délibération 2024 DLH 398
- Délibérations et pages officielles des communes et intercommunalités concernées, relevées le 3 septembre 2026
