Location courte durée 2026 : Guide complet sur la règlementation
90 jours, DPE, amendes renforcées : ce qui change pour la location courte durée, et les stratégies légales selon votre profil de propriétaire.
Par Thierry Moraldo, fondateur de Coolok · Publié le 11 novembre 2025 · Mis à jour le 9 juillet 2026
TL;DR
Comment transformer votre résidence principale ou secondaire en source de revenus optimale sans risquer une amende
Vous souhaitez rentabiliser votre bien immobilier en location courte durée mais les nouvelles réglementations vous inquiètent ? Entre le passage de 120 à 90 jours dans certaines communes, le DPE obligatoire et les nouvelles règles de copropriété, naviguer dans cette jungle réglementaire devient un véritable parcours du combattant.
Depuis 2025, les communes peuvent limiter à 90 jours par an la durée maximum pendant laquelle les résidences principales peuvent être louées à des touristes (au lieu de 120 jours autrefois), avec une amende civile de 15 000 € en cas de dépassement. Cette évolution majeure de la loi Le Meur bouleverse complètement le marché de la location saisonnière.
Mais voici la bonne nouvelle : avec les bonnes stratégies et une parfaite connaissance de la réglementation, vous pouvez toujours maximiser vos revenus locatifs en toute légalité. Ce guide complet vous révèle toutes les clés pour réussir votre projet de location courte durée.
Les nouvelles règles qui changent tout pour votre rentabilité
La fin des 120 jours : votre commune décide maintenant
Paris a voté à l'unanimité, le 19 décembre 2024, l'abaissement du nombre de nuitées maximum autorisées pour les locations de meublés touristiques à 90 jours par an pour la location saisonnière d'une résidence principale dans la capitale, au lieu de 120 jours auparavant.
Cette décision parisienne préfigure ce que de nombreuses grandes villes vont mettre en place.
La location courte durée est-elle interdite ?
Non. La location courte durée n'est pas interdite en France : elle est encadrée. La règle nationale reste la déclaration avec enregistrement et, pour une résidence principale, un plafond de 120 jours par an, que chaque commune peut abaisser jusqu'à 90 jours. Les restrictions les plus lourdes (compensation, quota) ne s'appliquent que dans les communes qui les ont votées.
Autrement dit, la question n'est pas « ai-je le droit ? » mais « quelles règles ma commune applique-t-elle ? ». Beaucoup de communes d'Île-de-France restent au régime national simple, et d'autres, comme Clichy, demandent une simple autorisation de changement d'usage, sans compensation. Et si la gestion de ces règles vous pèse, la délégation est une réponse : voyez combien coûte une conciergerie avant de décider.
Ce qui change concrètement pour vous :
La fin des 120 jours : votre commune décide maintenant
Amendes administratives de 10 000 € maximum en cas de défaut d'enregistrement et 20 000 € maximum en cas de fausse déclaration ou d'utilisation d'un faux numéro d'enregistrement
Les plateformes comme Airbnb ou Booking doivent désactiver automatiquement les annonces dépassant la limite
Contactez votre mairie AVANT de vous lancer pour connaître la limite exacte applicable dans votre commune. Chaque ville a désormais son propre plafond !
DPE obligatoire : la révolution énergétique arrive en location saisonnière
Il sera obligatoire pour tous les logements proposés nouvellement à la location en meublé de tourisme. En France métropolitaine, ces logements devront attester d'un DPE classé entre les classes A et E du 21 novembre 2024 au 31 décembre 2033, puis entre les classes A et D à compter du 1er janvier 2034. Le calendrier à retenir absolument :
2025
2034
Sanctions :
Astreinte administrative de 100 € par jour en cas de non-transmission du DPE et amende administrative de 5 000 € maximum en cas de location en violation des règles
Résidence principale vs secondaire : Deux mondes totalement différents
Résidence principale : le régime des 90 jours
La résidence principale est définie comme le logement occupé par son propriétaire au moins 8 mois dans l'année. Si votre bien entre dans cette catégorie :
• Pas d'autorisation de changement d'usage nécessaire • Déclaration simple en mairie • Facile à mettre en place
• Limite stricte : 90 ou 120 jours maximum selon votre commune • Surveillance automatisée par les plateformes • Obligation de justifier votre résidence principale(avis d'imposition)
Stratégie Coolok
Optimisez vos tarifs pendant les périodes de forte demande (événements locaux, vacances scolaires) pour compenser la limitation du nombre de jours.
Résidence secondaire : la liberté sous conditions
Pour les résidences secondaires, le bien peut être loué en location courte durée toute l'année, mais il faut alors se conformer aux règles en vigueur et enregistrer son meublé de tourisme auprès de la mairie.
1. Déclaration en mairie (formulaire Cerfa n°14004*02) 2. Obtention du numéro d'enregistrement (13 caractères) 3. Vérification du PLU (Plan Local d'Urbanisme) 4. Autorisation de changement d'usage selon les communes 5. Surface de compensation dans les zones tendues
• Principe de base : la compensation consiste à créer de nouveaux logements pour compenser chaque logement transformé en meublé de tourisme. Exemple : à Paris et selon les arrondissements, 1 m² de compensation pour 1 m² transformé, peut doubler ou tripler selon le secteur.
Dans les villes de plus de 200 000 habitants ayant adopté un règlement municipal (Lyon, Marseille, Nice, Bordeaux, Strasbourg), une autorisation de changement d'usage avec compensation peut être exigée.
Copropriété : les nouvelles règles du jeu qui changent tout
Ce que dit vraiment votre règlement de copropriété
Depuis l'entrée en vigueur de la Loi Le Meur, la modification du règlement pour interdire les locations touristiques requiert maintenant une majorité des deux tiers des voix au lieu de l'unanimité précédemment.
• "Bourgeoise exclusive" = location saisonnière interdite • "Bourgeoise simple" = possibilité sous conditions • "Mixte" = généralement autorisée
À partir de 2025, tout copropriétaire se déclarant en mairie comme loueur de meublés de tourisme devra en informer le syndic
• Vote acquis avec majorité des 2/3 • Information obligatoire à l'ordre du jour de chaque AG
Ne pas informer votre syndic peut entraîner des poursuites judiciaires et l'annulation de votre activité.
La stratégie gagnante en copropriété
Avant de vous lancer :
Plan d'action immédiat : vos 3 étapes pour réussir votre location
✅ Contactez votre mairie pour connaître : • La limite applicable (90 ou 120 jours) si résidence principale • Les zones soumises à autorisation • Le processus de déclaration ✅ Vérifiez votre DPE : • Commandez un diagnostic • Planifiez les travaux si classe F ou G • Budgétisez les améliorations énergétiques ✅ Analysez votre copropriété : • Obtenez le règlement complet • Identifiez les clauses restrictives • Préparez votre dossier pour le syndic
✅ Déclarez votre activité : • Selon votre statut, personne physique ou morale, mettez à jour vos déclaratifs d'activité • Formulaire Cerfa n°14004*02 en mairie Obtention du numéro d'enregistrement ✅ Vérifiez votre fiscalité : • Si personne physique du type LMNP, et pour les meublés non classés, l'abattement fiscal passe de 50% à 30% avec un plafond de 15 000€ quand vous optez pour le régime forfaitaire • Évaluez l'intérêt du régime réel Consultez un expert-comptable spécialisé
✅ Créez vos annonces avec : • Numéro d'enregistrement obligatoire • Photos professionnelles • Mobiliers et équipements en adéquation avec votre marché ✅ Mettez en place votre gestion : • Système de réservation automatisé • Service de conciergerie • Assurance adaptée
Scénarios de rentabilité : votre décision en 3 minutes
Revenus : 90 jours x taux d’occupation à 70% x 120€ = 7 560 € Charges (30%) : 2 268 € Net avant impôt : 5 292€ ROI sur bien de 300 000€ : 1,76 %
Revenus courte durée : 90 jours x taux d’occupation à 70% x 120€ = 7 560 € Revenus bail mobilité : 8 mois x 800€ = 6 400 € Charges (30%) : 4 188 € Net avant impôt : 13 960 € ROI sur bien de 300 000€ : 3,25 %
Revenus : 250 jours x 120€ = 30 000€ Charges (35%) : 8 750€ Net avant impôt : 21 250€ ROI sur bien de 300 000€ : 7,08 %
Les erreurs fatales à éviter absolument
Risque : Amende de 15 000€ en cas de dépassement de la limite des 90/120 jours Solution : Tracking rigoureux avec blocage automatique sur les plateformes
Risque : Interdiction totale de louer + amendes Solution : Audit énergétique immédiat et travaux si nécessaire
Risque : Procédure judiciaire et arrêt de l'activité Solution : Information préalable du syndic et respect du règlement
Risque : Redressement fiscal et pénalités Solution : Déclaration dans les délais et choix du bon régime
Pourquoi choisir Coolok pour votre location courte durée ?
Coolok vous accompagne à chaque étape de votre projet de location courte durée avec :
• Analyse de votre situation • Vérification de conformité • Plan d'action personnalisé
• Création et optimisation des annonces • Synchronisation des réservations • Check-in/check-out automatisé • Ménage professionnel
• Bonnes pratiques avec la copropriété • Explications administratives • Veille réglementaire
Passez à l'action maintenant !
Ne laissez pas la complexité réglementaire freiner votre projet locatif. Avec Coolok, transformez les contraintes en opportunités rentables et sereines.
FAQ
Ressources utiles
- Service-public.fr - Meublés de tourisme
- INPI - Immatriculation LMNP
- Ministère du Logement - Réglementation location touristique
À propos de l'auteur
Thierry Moraldo est le fondateur de Coolok, conciergerie de location courte durée en Île-de-France. Basé à Joinville-le-Pont, il accompagne les propriétaires bailleurs de la couronne Disney au Val-de-Marne : annonce, tarification, accueil des voyageurs 24/7 et optimisation des revenus. En savoir plus sur l'équipe Coolok.